ホテル運営の4つの形態を徹底比較｜開業から成功までの完全ガイド

ホテル事業の立ち上げや既存施設の運営見直しを進める上で、「どの運営方式が最適か」は避けて通れないテーマです。

本記事では、主要なホテル運営形態の特徴や違い、ホテル運営を成功に導く具体策を解説しています。開業前の検討にも、既存ホテルの経営改善にも役立つヒントが満載です。今後のホテル運営の判断材料としてご活用ください。

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ホテル運営の4つの経営形態とは

ここではホテルのおもな4つの経営形態と、それぞれの特徴をわかりやすく紹介します。

リース方式

リース方式は、ホテルの建物や土地をオーナーから借り受けて、運営会社が経営を行うスタイルです。建物を所有する必要がないため、運営者は初期コストを大きく抑えられます。東横インやルートインなど、多店舗展開型のビジネスホテルでよく見られる方式です。

一方で、収益に関わらず毎月一定のリース料が発生するため、需要が大きく落ち込む時期（たとえば社会的な危機や経済停滞時など）には、固定費が経営の負担となるリスクも想定されます。

また、建物の所有権がないことで、内装の大規模改修やブランドイメージの変更などに制約が生じる可能性もあります。

フランチャイズ方式

フランチャイズ方式は、加盟者（フランチャイジー）が有名ホテルチェーンのブランドや運営ノウハウを活用してホテルを運営するスタイルです。アパホテルなどがこの方式の代表例です。ブランドの信頼性や本部の集客支援を受けられるため、特に小規模ホテルや経験の浅い事業者でも、比較的安定した運営が期待できます。

一方で、ブランド側が定めた運営方針やルールに従う必要があり、経営の自由度はやや制限されます。加えて、ロイヤリティや加盟料といったコスト負担も一定の割合で発生します。

所有直営方式

所有直営方式は、ホテルの土地や建物を自社で保有し、そのまま自社で運営する形式です。帝国ホテルやプリンスホテルのような老舗企業で多く採用されており、日本では伝統的かつ主流の運営形態です。

この方式の最大の特徴は、経営判断におけるスピードと自由度の高さです。所有と運営が同一主体であるため、意思決定が迅速かつ明確に行えるのが強みです。また、不動産などの資産を保有することで、金融機関からの資金調達にも有利に働くケースが多く見られます。

その反面、初期投資は非常に大きく、土地取得・施設建設・人材確保など、全て自社で賄う必要があります。安定した経営基盤と長期的視野が求められる方式といえるでしょう。

マネジメントコントラクト方式

マネジメントコントラクト方式は、ホテルの所有者が、ホテル運営を専門の外部会社に委託する手法です。星野リゾートやオークラホテルズ＆リゾーツなどが採用するスタイルで、近年では中規模～高級ホテルを中心に採用が増えています。

この方式では、オーナーは不動産などの資産保有と投資に専念し、運営は経験豊富な専門会社が担当します。そのため、両者がそれぞれの強みを活かしながら協業することができ、リスク分散にもつながるでしょう。

ただし、運営会社への手数料負担や、経営の自由度が制約される点には注意が必要です。また、委託先の選定ミスが致命的な経営リスクにつながる場合もあるため、信頼性の高いパートナー選びが重要になります。

ホテルを開業・運営するために必要な準備

ホテル開業・運営にあたっては、資金計画や許認可の取得、業務効率化のためのシステム導入など、複数の準備が必要です。以下で具体的に解説します。

初期費用と資金調達の目安の把握

ホテルを始めるには、最低でも1,500万円以上の初期費用が必要です。建設・リフォーム費、人件費、宣伝費、設備購入費など、さまざまなコストがかかります。ただし、これらの費用は工夫次第で削減することが可能です。

たとえば、ゼロから建物を建てるのではなく、既存の建物をリノベーションして活用する「コンバージョン」という手法を選べば、建設費を大幅に抑えられます。また、人件費もセルフチェックイン機器などの導入により縮小できます。さらに、広告宣伝ではSNSや無料の予約サイトを活用すれば、費用を抑えつつ効果的な集客が期待できるでしょう。

許認可や資格の取得

宿泊業を営むには、必ず営業許可が必要です。なぜなら、法令によって施設の安全性や衛生面が厳しく定められているからです。具体的には、ホテルや旅館であれば「旅館業法」の許可が必要となり、民泊の場合は「民泊新法」または「特区民泊」に基づく許可が求められます。

その他にも、飲食提供を行う場合は飲食店営業許可、公衆浴場があるなら公衆浴場営業許可などが必要です。また、ボイラーや消防設備の運用には、それぞれ専門の資格保持者を配置する必要があります。

許可の取得には時間がかかることもあるため、開業スケジュールに余裕を持って準備を進めるようにしましょう。

参考：旅館業法の概要｜厚生労働省

業務支援システムの導入検討

ホテル運営では、効率的な業務のためにシステムの導入が欠かせません。たとえば、「OTA（Online Travel Agency）」を活用することで、予約受付と集客の両方が可能になります。また、予約管理をスムーズに行うためには、複数のOTA（オンライン旅行代理店）からの予約情報を一括で管理できる「サイトコントローラー」の活用が効果的です。

加えて、客室の状況や売上データをもとに業務を支援してくれる「PMS（Property Management System）」と呼ばれる管理システムの導入も検討したいところです。こうしたシステムの導入で、オーバーブッキング（予約の重複）を防げるほか、フロント業務の効率化にもつながります。

成功するホテル運営のための5つの具体策

ホテル経営で成果を上げるためには、戦略的な視点と実行力の両方が求められます。ここでは、特に実践的かつ効果の高い5つのアプローチをご紹介します。

1. 顧客情報の収集

ホテルのサービス力を上げたいなら、まずはお客様のことをよく知ることが大切です。宿泊者の属性や行動データを知ることで、パーソナライズされたサービスや効率的なマーケティング施策の実現につながります。

たとえば、過去の宿泊履歴や利用の目的、予約までの期間（リードタイム）などを見ていくと、「記念日用の特別プランをご案内する」や「常連のお客様に優待をお届けする」といった、気の利いた提案ができるようになります。

2. ターゲット設定の明確化

「誰に泊まってもらいたいのか」が曖昧なままだと、提供するサービスや訴求ポイントもぼやけてしまいます。まずは、理想的な宿泊客の姿を具体的にイメージすることが重要です。

たとえば「ビジネスマン」といっても、出張中に寝るだけで十分という人もいれば、静かな環境でリモートワークをしたい人もいます。このように、大まかな分類から一歩踏み込んで、ニーズや行動パターンを細かく整理することで、サービスや発信内容の方向性が明確になります。

3. 国内顧客の囲い込み

インバウンド需要が回復・拡大を続ける一方で、安定した経営のためには、国内顧客をしっかり掴んでおくことも欠かせません。実際、コロナ前からホテル利用の大半は日本人であり、国内需要が主力だったのは明らかです。また、国内顧客の場合、急な国際情勢の変化など外的要因に左右されにくい点は、大きな安心材料になります。

こうした背景を踏まえると、国内市場、特に国内顧客との関係を深める取り組みがより重要になってきます。たとえば、リピーターを増やすための工夫や、地域限定の特別プランなどを通じて、「また来たい」と思ってもらえる体験を提供することが効果的です。

4. 人件費の抑制

人件費は、ホテル経営において避けて通れない大きな固定コストの1つです。だからこそ、無理なく、適切なバランスで抑えていくことが重要になります。たとえば、繁忙期と閑散期でスタッフの配置を見直したり、チェックインや清掃業務の一部を自動化したりするなど、運営効率を高める工夫はさまざまです。

PMS（宿泊管理システム）を使えば、少ない人数でも現場が回るようになりますし、スタッフの負担も減らせます。こうした仕組みを整えて、必要最小限の人員で運営できる体制を作ることが、これからのホテル運営には欠かせない視点といえるでしょう。

5. 価格設定の適正化

健全な経営を続けるには、利益を見込んだ価格設定が不可欠です。極端な値下げや激安プランなど、利益を無視した価格設定はなるべく避けるようにしましょう。ホテルの利益率やサービス内容に見合った「適正価格」を意識することが大切です。

立地やサービス内容、他のホテルとのバランスを見ながら、価格に「納得感」があるかを意識しましょう。競合が値下げしても、自分たちは「このサービスならこの価格」という自信が持てれば、むやみに合わせる必要はありません。

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まとめ

ホテル運営の形態は、リース、フランチャイズ、直営、マネジメント契約など多岐にわたり、それぞれに異なるメリット・デメリットがあります。自社の事業方針や投資余力に応じて、最適な方式を見極めることが、安定的で持続可能なホテル経営につながります。

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